Projectontwikkelaars en de bouwbedrijven hebben vooral nét buiten de grote steden bouwgrond gekocht. Vreemd, want de gemeenten en de provincies hameren er al jaren op dat nieuwbouw binnen de stadsgrenzen moet blijven.

De tijd dat hele stukken bos werden gerooid voor een woonwijk ligt achter ons. Hoewel het geen officieel overheidsbeleid is, bouwen alle gemeenten sinds de Vijfde Nota ruimtelijke ordening uit 2001 – die overigens nooit officieel is aangenomen, maar wel deels is ingevoerd – zoveel mogelijk in de al bebouwde ruimte. In die nota staat dat rond ieder bewoond gebied een denkbeeldige grens hoort te liggen, de zogeheten rode contour zone. Dat is de virtuele grens die aangeeft tot waar er mag worden gebouwd.

Als we aan de behoefte aan nieuwe woningen willen voldoen, moeten we in Nederland tot 2025 wel zo’n 500.000 woningen bouwen. Daarvan moet 75 procent in de twintig grootste steden worden gerealiseerd. Die woningen worden vooral gebouwd door woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers met een ontwikkelpoot. De corporaties laten we in dit verhaal buiten beschouwing. Die maken prestatieafspraken met de wethouder en die heeft het laatste woord. Om die reden richten de woningcorporatie zich naar het gemeentelijke beleid. Voor projectontwikkelaars en bouwbedrijven met een ontwikkelpoot ligt dat anders. Zij proberen het omgekeerde: het gemeentelijke beleid naar hun hand zetten.

Grondhonger

Dergelijke bedrijven hebben vaak grote lappen grond in hun bezit, en dat jarenlang. Die hebben ze natuurlijk verworven in de hoop daar in de toekomst op te kunnen bouwen. Maar waar ligt die grond precies? Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) is onlangs met een publicatie gekomen die daar meer inzicht in geeft. Uit gegevens van de Basis Registratie Kadaster blijkt dat de ontwikkelaars het grootste deel van hun grond buiten die bebouwde ruimte hebben liggen. Dat is vreemd, want daar kunnen ze op dit moment meestal niet bouwen.

78 Procent van de grond die projectontwikkelaars hebben gekocht, ligt in een gebied waar niet mag worden gebouwd

In totaal hebben de ontwikkelaars en de bouwbedrijven 14.100 hectare grond in bezit. Als je uitgaat van 25 woningen per hectare – de gemiddelde dichtheid van Vinex-wijken – dan kun je daar 350.000 woningen op bouwen. Dat aantal kan flink toenemen als er ook woontorens worden gebouwd. Uit het onderzoek blijkt dat de meeste grond ligt in gebieden waar de meeste vraag valt te verwachten, rond de grote steden in de Randstad dus.

Uit het onderzoek van PBL blijkt dat 78 procent van die grond van de projectontwikkelaars buiten die rode contour zones ligt. Rond Amsterdam en Utrecht is het nog wat extremer, daar ligt tussen de 80 en 90 procent van de grond van bouwers en ontwikkelaars buiten de contour zone.